约定定金未支付，可否追究定金责任？

问：房东与客户签署《房地产居间协议》及《房屋买卖合同》，约定定金2万元，但客户并未按时支付，且明确表示不再购买。房东可否追究客户2万元的定金责任？

答：不可。

定金生效有两个条件，一是应当以书面形式约定，二是实际交付，此两个条件缺一不可。

业务操作中，钱款直接交付给房东和房东签订定金保管书或者钱款保管在中介公司均为实际交付。

本案中客户未实际交付，故定金不生效，房东无法追究客户的定金责任。

打油诗：

定金生效有规定；

约定明确且付清；

定金罚则显威力；

缺一不可要牢记。

【案例分享】卖方未按约注销抵押登记能否追究其违约责任？

问：买卖合同中约定卖方应于合同签订后7日内注销抵押登记，但卖方未按约履行导致逾期过户，买方可否追究其违约责任？

答：可以。

若卖方未能及时注销抵押登记，导致晚过户的，买方可依据合同约定追究其逾期的违约责任。

注销抵押登记是交易过户的前提条件，不注销抵押将直接导致无法过户，因此对存在抵押的房屋，建议在签署买卖合同时务必明确约定卖方注销抵押登记的期限。

交易房屋有抵押，

注销期限需明确。

合同约定很重要，

逾期履行有责任。

【案例分享】查封房屋的买卖可以操作吗？

问：若房屋已被法院查封，现业主委托我司低价出售，我司可以操作吗？

答：不可以。

法律明确规定存在查封的房屋不得转让、出租。

若操作查封案件导致交易方损失则公司将面临承担赔偿责任。

公司也曾发“关于禁止操作查封案件”的通告，就查封案件操作予以规定: 凡存在查封的房屋，除通过拍卖程序协助客户竞拍房屋外，均不能以任何形式从事居间活动。即不能以公司或个人名义就查封房屋签署各类居间协议、买卖或租赁合同等任何法律文书。

故若遇有业主委托查封案件时，应当要求业主先行解除查封；只有在业主解除查封后，我司才可接受委托，从事该房屋的居间活动。

查封房屋风险高，

公司就此有通告，

不是拍卖不操作，

除非查封已解掉。

问：买方未按合同约定补大定，卖方是否有权没收客户已付定金，并另行出售房屋？
答：担保法规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更定金合同。故定金是以实际交付的数额为准。未按合同约定补大定并不是违约，卖家不得以此为由解除买卖合同并追究买家的定金责任，更不应另行出售房屋。
故在交易过程中，卖方不得以买方未按期补足大定就解除协议并没收定金。

房屋买卖之定金，

实际交付为依据，

未补大定难追究，

继续履行不解约。

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