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《民法典》执行后新规盘点!房屋买卖/租赁/产权等跟你有关!

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来源:华丽房联

2021年开头的一个重大事件 ,便是《民法典》的实施。其中涉及到房产的规定例如:抵押中的房屋一般可以直接过户,也就是说以后我们买卖二手房时,房东可能不用还清贷款就可以直接交易并过户等等。

除此之外,《民法典》执行后,还有哪些跟房子有关的变化呢?


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结侄子外甥可代位继承叔伯房产


新施行的《中华人民共和国民法典》中,对父母的房产如何通过继承的方式转让给子女们做出了详细的规定。2021年起,父母房产统统按“继承权新规”处置。


1.新的继承权增了2种立遗嘱的方式

在以往,立遗嘱常见且最有效的方式就是去公证处进行公证,但想对于年迈的老人,大多行动迟缓和不便,自然经不起这样折腾。新的继承规定,增加了2种合法有效的立遗嘱方式:录像遗嘱和打印遗嘱。


2.为了防止立遗嘱被迫无奈,新增了“见证人”规定

为了防止有些子女为了争夺房产使怪招,现在规定必须有2名见证人在场才行,确保遗嘱出自老人内心的想法。


3.新增加遗嘱的“宽恕”制度

当继承人做错事后又悔改了,得到了被继承人的谅解和宽恕,正常的家庭关系得到修复,法律就会恢复其继承权,这就是继承“宽恕制度”。


4.新规定设定“医嘱最新第一”法则

只要是合法有效的遗嘱,哪个遗嘱的时间距离现在最近、最新,那么这个遗嘱将作为最有效的遗嘱执行。


5.新规增加了有效继承人范围

现在年轻人不愿意生育的情况越来越常见,随着家庭缩小化越来越明显,可能很多家庭没有第一第二合法有效继承人未了解决这一问题,新规定增加继承人范围,外甥、外甥女、侄儿、侄女都位列其中,都可以依法继承房产了。


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独生子女不能继承的5种财产


以上就是新《民法典》中关于继承的新规变化,接下来跟大家说说以下5种财产不能被继承,包括独生子女也不行。


1、被继承人与他人共有的财产中,属于他人的部分不能被继承

这种情况指的是:财产表面上看来是属于被继承人的,实际上被继承人并不拥有全部的所有权,最常见的情况是夫妻共有财产。

不少网友提出:独生子女有可能不能继承自己的房子。那么要怎么解决这些问题呢?这就需要在立遗嘱时说明白。


2、有些权力不能被继承

比如人身权、署名权。一名老人生前出了一本书,每年都有可观的版权收入,其有一独生子作为继承人,仍然可以享有版权收入,但老人为作者在这部作品上的署名权、包括修改作品的权利等,其独生子都不能继承。


3、死亡赔偿金、抚恤金不能被继承

因为这份财产一般是在被继承人因事故或因公死亡之后获得,是对死者近亲属的经济补助和精神抚慰。注意了!这是给死者近亲属的,因此不属于死者的遗产,不能被继承。


4、保险金一般不能被继承

保险金是否可以作为遗产被继承,看情况。一般来说,如果保险指定了受益人,那么被保险人死亡后,保险金应该属于受益人,而不是被保险人的遗产,当然特殊情况除外。


5、使用权不能被继承

使用权不能继承,例如农村宅基地使用权和公有住房使用权。


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2021年房屋产权新规


01、新增房屋“居住奴”

从2021年起,每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性,分别是土地使用权、房屋产权、居住权。居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的1个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租,居住权不得转让、继承。

居住权设立初衷,是让一些只有一套房的人,或者不想卖掉房子的人,可以通过单独转让居住权的方式获得收益。


02、结住宅70年到期后自动续费,费用待定

根据2021年新规,住宅70年产权到期后,可以自动续期,不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期;依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属;有约定的;按照约定;没有约定或者约定不明确的;依照法律、行政法规的规定办理。

但需要说明的是,续期费用目前尚没有明细出台。其次,商办40年产权到期后是否可续期,目前没有明文规定。所以,购买商办一定要注意土地剩余年限。


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2021年租房新规


1.租期最长不得超过20年

根据民法典规定,任何物权租赁期限不能超过20年,超过部分自动失效。相对来说,住宅租赁超过20年的很少,但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点,不要交了40年费用,后面20年却自动失效。


2.非居住空间不得出租

厨房、阳台、储藏室、卫生间这些,都属于非居住空间,即便改造后也不得用于出租,否则可以罚款。此外,自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等,都不得对外出租,否则面临罚款。


3.不能单方面提高租金,不能驱赶承租人

以往随着租赁市场的好坏,房东随意增减房租。但新规下,房东不得再单方面提高租金,必须得到承租人的认可。其次,即便合同到期,租客不肯搬走,房东也不得采用驱赶的方式,但租客需要承担违约责任。


4.租客不得擅自改造、装修房屋,除非征得房东同意

承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。


5.出租人维修义务

承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。


6.房屋所有权变更,不影响租赁协议持续

假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更,租客依然可按照协议继续居住。


7.房东不得随意进出租客房间


8.不符合消防、建筑、装修标准的房子,不得出租

这点尤其要注意,尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区,消防上往往是存在问题的,这样的房子禁止对外出租。当然,没发生事情还好,如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己,那房东是会面临罚款的。


9.承租人有优先继续承租、优先购买房子的权力

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。


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2021年房屋买卖新规


1·抵押中房产,可直接过户

出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。


2·中介费不能省

根据新规规定,如果是用了中介服务并获得了交易资源,如果逃单的话,中介有权起诉。中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。


3·无权处分合同有效

新规规定,因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的,买受人有权解除合同。当然,需要说明的是,这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人,不要与法拍房搞混了。


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使用住宅专项维修资金的业主表决规则出新规定

2021年1月1日开始施行的《民法典》对使用住宅专项维修资金的业主表决规则作出新规定:

使用建筑物及其附属设施的维修资金,由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


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